房地产市场：融资收紧风向已现

临房网讯：近期，融资通道在一步步收紧。

据海通证券研究所数据显示，一季度地产债（暂不包括资产证券化产品）总发行量超过1270亿元。其中，今年3月单月境内地产债发行量超过800亿元，净融资额接近670亿元，创下自2016年9月以来的新高。

但5月债市转为震荡，6月调整加深，二级市场的调整逐渐传导zhi一级市场，融资变难。在6月单月，地产债发行量仅有295亿元，到期量267亿元，净融资额接近回落到0。

多位业内专家称，地产行业的融资环境的确已经在收紧。那么，融资收紧叠加疫情之后，哪些企业会首当其冲？企业又该如何平稳过渡？

信托腰斩，融资收紧信号明|显

5月8日，银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》。虽未明确限制房地产信托，但对非标债权规模、集中度等指标提出了限制性要求，对房地产信托融资形成了重大冲击。

文件一出，房地产信托融资规模应声滑落。据用益信托统计数据显示，截zhi7月28日，我国68家信托公司2020年共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，融资额度同比下滑19.4%。

其中，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，发行只数环比下降50%，融资规模环比下降47.6%；而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，发行只数同比锐减53.3%，融资规模同比下滑43.6%。

对此，上海中原地产分析师卢文曦表示，今年上半年融资相对宽松的环境其实是有针对性的，处于TOP50行列的房企融资渠道有所放松，但是排名靠后的企业还是依赖非标业务融资。“所以，下半年融资收紧会先从非标业务入手，而非标业务zui典型的业务便是信托。”

海通证券研究所从净融资角度算了一笔账，假设集合信托产品平均期限为2年（近年来期限有缩短的迹象，比如6月份平均期限已经到了1.46年），以2年前同期的募集规模作为当下到期量的估算值，那么今年上半年净融资额较去年大幅回落，粗略估算只有400多亿元（如果假设是1.5年，则上半年净融资额只有54亿元），而去年上半年有3000多亿元。以同样的方法估算，今年下半年房地产集合信托到期量要比上半年还要高，特别是19年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期，偿还压力增加，同时又面临监管趋严下的整改压力，预计未来一年再融资难度不小。

实际上，除信托业务之外，更多融资收紧的信号逐渐从银保监会、央行近期接二连三的动作中透露出来。7月28日，21世纪经济报道称，央行近日向各大银行下发调研通知，摸底线上消费贷款流入楼市情况；7月14日，银保监会表态称，严禁资金违规投向房地产。

不仅如此，相关部门更是对资金违规流向房地产的金融机构进行处罚，以达到双管齐下的目的。据银保监会官网显示，7月28日，贵阳银行股份有限公司云岩支行因贷款资金被挪用于“四证不全”的房地产企业等原因被处罚50万元；7月9日，中国银行宁波分行因贷款违规流入房市等问题，被处以90万元罚款。

“央行、银保监会的动作其实上就是一种信号，”卢文曦表示，融资下半年收紧的风向已经很明朗了。因为上半年货币、流动性是宽松的，但有些资金没有流到实体经济而流到股市、地产了。“四五月份有些城市楼市表现特别好，就有人质疑里面是不是有杠杆的存在。但一时半会找不到证据，所以融资会查得比较紧。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜进一步分析称，在启动经济内循环的大形势下，房地产市场作为社会经济运行的成本效应会更加凸显，因此有效控制可能出现的楼市过热就成了必然选择，而相对收紧融资则是给楼市降温的重要举措。在房地产融资加强监管的情况下，一些“明股实债”、“明股暗债”的通道型融资以及信托、资管计划、私募基金等都有可能会成为重|点监管对象。

债券违约频现，“暴雷”风险加剧

融资收紧的阵仗刚刚拉开，不少企业的债券兑付危机已经出现。

7月6日，泰禾集团的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息，构成实质性违约；6月8日，隆鑫地产一笔8亿元私募债违约；3月6日，新华联的“15新华联控MTN001”不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。

2020年违约债券。来源：wind

据海通证券研究所报道，已经出现债券违约的房企包括泰禾、中弘、国购、华业资本、银亿等诸多房企。另据wind数据显示，截zhi7月29日，2020年房地产、建筑与工程行业已有10只债券出现违约。

对此，卢文曦分析称，zui近出现债券违约的不少是信托产品，信托产品的特点是利率高，需要企业快速高周转起来，才能保证资金链的安|全。但上半年疫情导致销售下滑，没有办法快速回款，zui明|显的后果就是资金链承压甚zhi断裂。

“下半年的资金会比较紧缺，尤其是一些信托公司为了应对严查提前赎回产品也是有可能的，下半年债券出现‘暴雷’的情况也是很有可能的。”

值得注意的是，在本轮出现债券违约的企业中，市场氛围与以往不同，大型房企开始现身。海通证券报告分析称，泰禾集团的违约与此前的违约房企有很大的不同。首先，泰禾集团并非多元化房企，较为专注主业，虽然也投资了一些钱在医疗等领域里面，但总体体量不大；其次是规模大，这打破了房企“大而不倒”的预期，会对市场形成不小的冲击。

但在卢文曦看来，“大而不倒”的预期被打破是必然的。他比喻称，一个饭店里有十个锅子八个盖，反正总有轮不过来的锅。但万一哪天这个饭店就剩六个盖子怎么办？就意味着有更多的锅轮空。“这跟房地产行业一样，能不能一直有自己的‘盖子’是与现金流、经营决策等多个方面密切相关的。”

柏文喜进一步分析称，仅从今年的房地产市场来看，上半年受疫情的影响，很多企业实际上是在靠融资支撑。这个时候融资收紧，对行业来说意味着经营压力的徒升，甚zhi会危及企业生存问题，而中小房企更是首当其冲。

中小房企zui受冲击，已有297家破产

正如柏文喜所言，先逢疫情、再遭融资渠道收紧，对中小房企而言，无疑是雪上加霜。

如今，房地产市场进入存量时代已经成为共识。此时，资源向头部房企聚集，对于行业内占大多数的中小企业而言，情况并不乐观。从销售恢复情况看，很多小房企项目布局非一|线城市，不同于需求稳定的一|线城市，销售的季节性较为明|显，错过春节、五一、端午等返乡置业小高峰会造成大笔损失，导致资金面趋紧；其次，中小企业融资较为困难，少有渠道填补资金缺口，进而有可能进入恶性循环。

如今，已有不少房企倒在了路上。在人民法院公告网以“地产”为关键词搜索发现，截zhi7月30日，2020年已有297家房企破产，几乎均为中小房企。其中，仅7月份便有51家房企破产。

“如果现在融资收紧，这些中小房企破产的数量将会更多，连一些高周转、高杠杆的大型房企也可能会遇到周转困难。”柏文喜举例称，日前恒大大规模甩卖自持物业之举，除了业务层面的战略性调整与聚焦住宅开发的意思之外，改善现金流的意图也十|分明|显。

而在这种“两面夹击”的困境中，中小房企之间的分化或进一步加剧。卢文曦分析称，新一|线、二线、强三线城市的中小型房企安|全程度更高，因为现在大型房企回归一二线避险的情绪还是有的，还可以借此机会寻求合作。但绝大多数的三四线以及以下城市就相对更危险。

但并不是毫无生机可寻。卢文曦认为中小企业现在zui重要的两张牌是：经营财务管理、保证质量。从经营财务管理来说，一方面寻求抱团取暖、联合开发；另一方面控制好负债规模，想办法用低利率的资金去替换高利率的资金，降|低风险。

更重要的是中小房企要重视手里的另一张王牌——质量。现在很多大型房企为了规模，过于追求高周转，质量自然而然在下滑。但受疫情的影响，消费者对质量的要求与日俱增。中小房企手里项目不多，这个时候如果坚持好自己的特色，产品质量有了保证，度过这次混战是有胜算的。

此外，卢文曦建议中小房企还可以尝试做代建，争取拿下一些类似经适房、租赁房的政|府项目。“大的机会是属于大型代建公司的，但是一些小机会还是可以争取的，先活下去再说。”

不过，这些举措只能针对本身有一定实力的中小房企，特别靠后的房企已经没有办法去谈怎么挽救了。“就像是一次特别难的考试，让班里倒数的学生去短时间内及格，你能有什么办法呢？”

卢文曦反复强调，无论是哪个企业，这个时候千万不要做规模扩张，不要拿高价地，更不要因为快没土储了，去抢“地王”。“不然，日子会非|常难过。”

大海上风暴的信号已经形成，zui终哪些船只受不住风浪倒下来还需要时间来验证。